Bilan 2025 : Le Marché de L'Immobilier de l'ancien

Le 05 janvier 2026, Charles MARINAKIS, Président de CENTURY 21 FRANCE, a tenu une conférence sur le marché de l'immobilier ancien et a établi un bilan de l'année 2025. 

"Sans retrouver les niveaux d’avant-crises (2019), le marché
immobilier de l’ancien s’est, comme toujours, autorégulé :
les volumes remontent nettement, les prix évoluent de façon
mesurée et le marché retrouve de la fluidité.
Après une séquence de chocs successifs (COVID, guerre en Ukraine, explosion des prix de
l’énergie, inflation, remontée brutale des taux), le marché immobilier de l’ancien retrouve en
2025 une forme d’équilibre. Premier signal très concret : le nombre de transactions remonte
nettement, passant d’environ 845 000 en 2024 à près de 945 000 en 2025. Dans le réseau
CENTURY 21, les volumes de vente ont augmenté de 11,6% en 2025.
Ce redémarrage confirme un marché qui se remet en mouvement, sans emballement des
prix.
Si l’on se replace maintenant par rapport à 2019, dernière année « normale »
(1 087 000 transactions), le marché reste en retrait d’environ -13,5 %. Au regard de la hausse des taux et des prix depuis 2019, cet écart aurait pu être bien plus important. Il faut
reconnaître que le marché de la transaction a été soutenu par le PTZ qui a joué un vrai
rôle de solvabilisation des ménages. En 2025, c’est plus de 12 milliards d’euros de prêts à taux zéro qui accompagnent l’achat d’un logement par rapport à 2019. Les Français ont également mobilisé leur épargne pour réaliser leur projet immobilier.
Les conditions de marché ne sont plus celles de 2019 : délais de vente plus longs, prix qui
varient davantage selon les territoires. Dans ce contexte, la reprise 2025 se lit d’abord dans le nombre de ventes, puis se nuance par type de bien, par territoire et par profil d’acquéreur.

EN FRANCE l’activité repart, mais 2019 confirme que les « règles du jeu » ont changé.
Dans le réseau CENTURY 21, à l’échelle nationale, la reprise est nette : les transactions de maisons progressent de +11,7 % et celles d’appartements de +11,4 %.
Les prix, eux, sont en très légère hausse. En 2025, le prix moyen au mètre carré s’établit à 2 510 € pour les maisons (+1,4 %) et à 4 192 € pour les appartements (+1,4 %). Le marché retrouve de la fluidité, avec des délais de vente qui restent globalement maîtrisés :
101 jours pour les maisons (+3 jours) et 97 jours pour les appartements (stable). En pratique, cela traduit un marché qui redémarre, mais où les acheteurs prennent davantage le temps de comparer et de négocier.
Le parallèle avec 2019 permet de prendre de la hauteur. En 2019, le prix moyen au m² des appartements était de 3 639 € contre 4 192 € en 2025, cela représente +15,2 %. Pour les maisons, on passe de 2 106 € en 2019 à 2 510 € en 2025, soit +19,2 %. Dans le même
temps, les délais de vente se sont allongés : 90 jours en 2019 pour les maisons contre 101 jours aujourd’hui, et 87 jours en 2019 pour les appartements contre 97 jours aujourd’hui. Autrement dit, même si le nombre de ventes est inférieur à 2019, le marché fonctionne
avec des repères de prix plus élevés et des ventes un peu moins rapides qu’avant-crises.

RÉGIONS une reprise partout, avec quelques locomotives.
Au niveau régional, 2025 se distingue par un signal simple : toutes les régions sont en progression. Les hausses les plus fortes se situent dans les Hauts-de-France (+15,2 %), les Pays de la Loire (+12,8 %), l’Île-de-France (+12 %) et la Nouvelle-Aquitaine (+11,1 %). Un second bloc dynamique suit, avec le Centre-Val de Loire (+9,5 %), Auvergne-Rhône-Alpes (+9 %), Bourgogne–Franche-Comté (+8,3 %), PACA (+7,9 %), la Normandie (+6,2 %), la Bretagne (+6 %) et l’Occitanie (+5,5 %). Le Grand Est (+3,6 %) progresse également, à un rythme plus modéré.

DPE la performance énergétique pèse directement sur les prix.
En 2025, l’impact du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sur les prix est net : plus un logement est performant, plus sa valeur augmente. À l’inverse, les logements les plus
énergivores subissent une décote qui s’accentue.
Par rapport à une référence D, les étiquettes A et B affichent une surcote de +34 % sur les maisons et +36 % sur les appartements. Les logements classés C conservent également un avantage marqué : +16 % pour les maisons et +15 % pour les appartements.
À l’opposé, la décote apparaît dès l’étiquette E, avec -10 % sur les maisons et -6 % sur les appartements. Elle s’accentue enfin pour les étiquettes F et G, avec -21 % sur les maisons et -9 % sur les appartements.
La performance énergétique devient ainsi un facteur de valorisation à part entière, tandis que les biens énergivores subissent un ajustement lié au coût des travaux et aux contraintes qui pèsent sur leur mise en location.

CONCLUSION ET PERSPECTIVES 2026
Un rééquilibrage confirmé, avec un enjeu locatif devenu central.
2025 confirme un retour à l’équilibre : une activité qui repart sans euphorie, un marché davantage porté par la résidence principale et une performance énergétique qui pèse désormais directement sur la valeur des biens. La reprise est là, plus rationnelle que spectaculaire, mais suffisamment nette pour redonner de la visibilité aux ménages
comme aux territoires.
Ce bilan met toutefois en lumière un point d’alerte majeur. La baisse de l’investissement locatif, qui s’ajoute à l’effondrement de la production de logements neufs, renforce la tension sur l’offre de logements à louer. Or, sans propriétaires bailleurs, il n’y a pas de parc
locatif privé. Dans un contexte de pénurie de logements à louer déjà très forte dans les grandes villes – et de plus en plus au-delà – le recul des achats « investisseurs » accentue le déséquilibre entre une demande toujours plus élevée et une offre qui se raréfie chaque jour davantage.
Sans mesures favorables des pouvoirs publics au retour des investisseurs, la sortie de la crise locative s’éloigne pénalisant durement les ménages et leur mobilité professionnelle.
Pour 2026, le scénario le plus probable est celui d’une poursuite au même rythme, avec un niveau de transactions élevé et stable. C’est une bonne nouvelle : un marché qui tourne de façon régulière est plus sain pour l’ensemble des acteurs, et plus lisible pour les ménages. L’année 2025 l’a montré : l’activité a pu repartir malgré un contexte politique instable, ce qui
confirme que le moteur principal du marché reste ailleurs.
Deux conditions seront déterminantes. D’abord, la stabilité de l’inflation : une
inflation qui repartirait à la hausse entraînerait mécaniquement une remontée
des taux de crédit immobilier, et c’est le premier facteur susceptible d’enrayer la dynamique observée en 2025. Ensuite, la maîtrise de la hausse des prix : la reprise de 2025 a aussi tenu au fait que les prix sont restés contenus. Si cette discipline se maintient, et à conditions économiques comparables, le marché a vocation à continuer sur ce niveau d’activité en 2026."