Le marché immobilier de l'ancien
Le 6 janvier 2025, Charles MARINAKIS, Président du groupe Century21 France, a tenu une conférence de presse sur le marché de l’immobilier de l’ancien.
En 2024, le marché immobilier retrouve son équilibre, soutenu par une reprise significative au dernier trimestre. L'année est marquée par deux phases totalement distinctes. Le marché de l'immobilier ancien a continué de chuter au premier semestre, mais les ventes ont connu une hausse dès l'été, avec une forte croissance en fin d'année. En conséquence, le réseau CENTURY 21 enregistre une légère augmentation d'activité de 2,8%. Ce retournement est principalement dû aux baisses successives des taux d'intérêt, qui se stabilisent autour de 3 % à 3,5 %, à une maîtrise de l'inflation qui améliore le pouvoir d'achat des ménages, et à des conditions de prêt plus souples proposées par les banques. De plus, l'instabilité politique n'a pas perturbé le marché, et il semble même que la pierre reste une valeur refuge, surtout en période d'incertitude. Ce regain d'activité est aussi soutenu par la baisse des prix de vente en 2024, avec une diminution de 3,8 % pour les maisons et de 0,7 % pour les appartements, les prix se situant respectivement à 2 473 € et 4 113 € le m².
Depuis 2022, les prix de l'immobilier ont diminué de 5,6 % pour les maisons et de 4,1 % pour les appartements. Toutefois, la baisse est encore plus marquée si l'on considère le prix moyen d'une acquisition, avec une chute de 8,1 % pour les maisons (265 211 € contre 288 556 €) et de 6,5 % pour les appartements (224 263 € contre 239 912 €). Cela montre que les Français ont, au-delà de la baisse des prix au m², réduit la surface des biens pour devenir propriétaires. Par ailleurs, les délais d'achat n'ont jamais été aussi longs, avec un allongement de 8 jours pour les maisons (99 jours) et de 6 jours pour les appartements (97 jours), des délais jamais observés depuis la création de l'observatoire. Cette tendance à la baisse des prix est assez rare et se constate globalement sur tout le territoire. Plus que jamais, les achats sont majoritairement destinés à la résidence principale, représentant 66,8 % des ventes (+1,5 %), tandis que les acquisitions à des fins d'investissement locatif continuent de diminuer, atteignant 25,5 % des transactions, un niveau jamais observé depuis 2018.
Concernant Paris, après une chute de 12,9 % des volumes de vente en 2023, le marché a redémarré en 2024, enregistrant une hausse de 3 % des ventes. Cette reprise est liée à une baisse de 4,8 % des prix, désormais fixés à 9 321 € le m², soit une baisse d'environ 10 % depuis 2022 et de 12 % depuis 2020. Le prix moyen d'une acquisition a également chuté de 14,7 %, passant de 517 756 € en 2022 à 441 661 € en 2024. Là encore, les acquéreurs ont acheté des biens plus petits pour pouvoir concrétiser leur achat.
Les délais de vente, qui n'avaient cessé d'augmenter depuis 2020, enregistrent une légère diminution pour s'établir à 94 jours (-2 jours), restant toutefois loin des 57 jours observés en 2017. Quant à l'investissement locatif, il baisse de 4,3 %, représentant désormais 26,8 % des ventes, bien en deçà des 32,5 % relevés en 2021.
En Île-de-France, la baisse du nombre de transactions, observée depuis 2022, semble se stabiliser avec une hausse de 1,7 % pour les maisons et de 1,1 % pour les appartements. Le rattrapage post-COVID semble désormais achevé, même si les prix continuent de baisser, avec un recul de 4,6 % pour les maisons à 3 480 € du m² et de 2,3 % pour les appartements à 4 377 €. Depuis 2022, le prix des maisons a chuté de 9,6 % et celui des appartements de 9,3 %. En parallèle, le prix moyen d'une acquisition a diminué de 13,3 % pour les maisons (359 676 € en 2024 contre 414 608 € en 2022) et de 10,4 % pour les appartements (239 451 € contre 267 225 €). Cela confirme que les acquéreurs ont réduit la surface des biens pour pouvoir concrétiser leur achat.
Cependant, ce constat global varie selon les départements. Les Hauts-de-Seine se révèlent les plus dynamiques, enregistrant une hausse de 9,9 %, ce qui est logique après un effondrement des ventes l'an dernier. Trois départements ont vu leurs volumes de vente repartir à la hausse : la Seine-Saint-Denis (+1,5 %), le Val-de-Marne (+4,9 %) et le Val-d'Oise (+5,8 %). Les prix, quant à eux, s'ajustent à la baisse dans tous les départements, bien que les reculs soient bien moins marqués que l'an dernier. Le plus grand recul est observé dans les Yvelines (-7,2 %), tandis que dans les Hauts-de-Seine, les prix sont quasiment stables (-0,6 %).
Les régions ont retrouvé un certain dynamisme en 2024. Après une récession généralisée en 2023, avec des baisses allant de -4,6 % en Bourgogne-Franche-Comté à -21,7 % en Normandie, seules quatre régions affichent une baisse d'activité cette année. Les reculs sont modérés : -0,4 % en Auvergne-Rhône-Alpes, -1 % dans le Grand Est, -4,7 % dans les Pays de la Loire et -12,2 % en Bretagne. En Auvergne-Rhône-Alpes et dans les Pays de la Loire, les prix ont fortement diminué de respectivement -6,9 % et -5,7 %, tandis que les délais de vente continuent d'augmenter, atteignant 109 jours (+9 jours) et 86 jours (+9 jours). Dans le Grand Est et en Bretagne, les prix semblent se stabiliser, avec une baisse de seulement -2,1 % et -0,3 %. En revanche, huit autres régions connaissent une hausse de leurs volumes de vente, avec une augmentation variable, de +0,4 % dans les Hauts-de-France à +13,8 % en Nouvelle-Aquitaine. Trois régions voient également leurs prix augmenter : la Bourgogne-Franche-Comté (+4,3 %), PACA (+2,6 %) et la Normandie (+2,5 %), avec un effet de rattrapage notable. Seule la région PACA n’a pas observé de baisse des prix à long terme.
Quant aux perspectives pour 2025, la dynamique du marché reste étroitement liée au niveau des taux d'intérêt. Selon la Banque de France, l'inflation devrait être d'environ 1,6 % en 2025. Si les taux d'intérêt se stabilisent autour de 3 % à 3,25 %, le marché immobilier devrait atteindre environ 850 000 ventes. Après les fortes baisses de prix des deux dernières années, une stabilisation des prix est attendue. 2025 devrait donc poursuivre la dynamique observée depuis l'été, offrant aux Français la possibilité de réaliser leur rêve de devenir propriétaires.
Que pouvons-nous espérer en 2025 ?
Pour fluidifier les transactions dans l'ancien, il est essentiel de maintenir des conditions d'accès au crédit favorables, en veillant à la fois sur les taux d'intérêt et sur la réglementation, afin que les acquéreurs puissent réaliser leurs projets immobiliers sans obstacles financiers excessifs.
Il est également important d'espérer que le Projet de Loi de Finances 2025 ne propose pas de mesures restrictives pour le marché immobilier dans l'ancien, que ce soit pour la vente ou la location. Des augmentations des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ou l'imposition de la plus-value sur les résidences principales seraient des freins à la dynamique actuelle.
Il conviendrait également de sortir le marché du logement neuf de la crise dans laquelle il se trouve, en révisant les politiques d'aménagement du territoire, de défiscalisation, de gestion des coûts de construction, ainsi qu'en abordant les enjeux liés aux logements sociaux et aux avantages fiscaux, afin de stimuler l'offre et répondre aux besoins des Français.
Enfin, il est nécessaire d'établir un statut factuel pour les bailleurs privés et de le promouvoir, pour encourager l'investissement dans la location immobilière et améliorer l'accès au logement.
Il est essentiel de maintenir un taux d'inflation maîtrisé, prévu entre 1,6 % et 1,7 %, afin de redonner un peu de pouvoir d'achat aux Français tout en évitant une nouvelle hausse brutale des taux d'intérêt. Cela permettrait de stabiliser l'économie et d'apporter une certaine confiance aux consommateurs.
Une légère baisse des taux d'emprunt, en ligne avec l'inflation, serait également bénéfique, avec des taux compris entre 2,75 % et 3,25 % pour un emprunt sur 20 ans. Cela faciliterait l'accès au crédit pour les ménages et dynamiserait les transactions immobilières, tout en évitant des conditions trop contraignantes pour les emprunteurs.
Enfin, il est crucial de maintenir le taux de chômage sous contrôle pour qu'il ne dépasse pas les prévisions de 7,8 %. Une détérioration plus importante du marché du travail risquerait de freiner les projets d'achat, car les ménages, face à l'incertitude économique, seraient moins enclins à s'engager dans des investissements immobiliers.
Il est crucial de dédramatiser la situation du marché immobilier, même si elle demeure préoccupante, en rappelant que le marché immobilier réalise tout de même près de 800 000 ventes en 2024. Ce chiffre démontre que, malgré les difficultés, il existe toujours une dynamique et un intérêt pour l'achat immobilier.