Les logements énergivores en Nord-Isère
Des prix décotés
L’entrée en vigueur du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) en juillet 2021 pénalise les logements énergivores en Nord-Isère. Leurs prix sont fortement revus à la baisse.
En Nord-Isère, les agents immobiliers mesurent désormais très clairement les conséquences de la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) des logements, fondé désormais sur une méthode de calcul unique. Certains biens ont vu leur note énergétique se dégrader. De plus, l’interdiction progressive pour les bailleurs de mettre en location les biens dont la classe est en F ou G dans le DPE, ce que l’on appelle les « passoires thermiques », a également un impact.
Le nombre de passoires thermiques en Nord-Isère semble être peu ou prou le même qu’au niveau national. Ainsi, le chiffre avancé en Île-de-France de près de la moitié du parc de logements classé F ou G ne paraît pas loin d’être atteint sur notre territoire, surtout dans les immeubles collectifs construits dans les années 1970. Même si les aides financières fleurissent pour accompagner les propriétaires dans la réalisation de travaux de rénovation énergétique, de l’avis des professionnels, il sera impossible, à court terme, de ramener toutes les passoires thermiques à des niveaux inférieurs à la classe F. La correction passe donc dans l’immédiat par la baisse des prix de vente de ces biens.
Négociations en vue
Le phénomène n’est pas vraiment nouveau. Depuis 2019, les notaires de France publient des études sur la valeur verte des logements au niveau national. En 2021, les biens étiquetés F et G ont subi une décote de prix de -3% à -19% en moyenne pour les maisons et de -2% à -11% pour les appartements par rapport à des biens classés D. La correction peut être plus forte dans le Nord-Isère. Sur les classes F et G, les négociations de prix atteignent facilement 20% depuis ces derniers mois. Le phénomène est surtout de mise chez les investisseurs. Les petites surfaces sont pour l’instant les plus concernées, les investisseurs évaluant la décote du produit qu’ils convoitent en fonction des travaux à réaliser pour pouvoir atteindre une classe D ou moins, afin de pouvoir louer le bien. Les vendeurs n’ont guère d’autres choix que de se plier à ces exigences. D’autant que les conditions des prêts immobiliers compliquent encore plus le marché des biens mal classés. À moins de disposer d’un solide apport personnel, la plupart des dossiers d’emprunt ne franchissent désormais plus le barrage d’un DPE noté F ou G. Les conditions sont un peu moins sévères pour les futurs propriétaires désirant occuper la maison ou l’appartement qu’ils souhaitent acquérir, même si là aussi l’influence du DPE se fait de plus en plus ressentir.
Une opportunité pour certains
Face à cette nouvelle donne, les vendeurs doivent faire des choix. La plupart acceptent de baisser les prix. Les agents immobiliers endossent de plus en plus un rôle de conseil pour orienter des vendeurs et des acheteurs un peu perdus. Les professionnels s’attendent à voir un nombre croissant de bien arriver sur le marché. Les propriétaires investisseurs qui ont les moyens vont réaliser des travaux, mais ceux qui ne peuvent pas financer la rénovation énergétique vont se résoudre à vendre leur bien, faute de pouvoir le louer. Comme souvent, le malheur des uns fera le bonheur des autres. Ainsi, les investisseurs en quête de défiscalisation sont déjà à l’affût d’appartements ou de maison mal notés. Lesquels leur permettront de réduire leurs impôts en effectuant des travaux. Pour ceux qui souhaitent occuper le bien, qu’ils achètent, en revanche, la perspective de travaux important reste un barrage fort à l’achat.